Les pratiques de titrement dans les villes en développement
Mise à jour juillet 2019
DUPRET Baudouin
Centre Jacques Berque (Rabat, Maroc)
Recherche débutée en 2010 - Achevée en 2014
Référence : 10-35
Type de projet : Appel à projets
Programme : La sécurisation du droit de propriété dans les pays en voie de développement
Présentation de la recherche
Résumé de la recherche (mise à jour décembre 2014)La propriété foncière est une des questions majeures auxquelles fait face la gestion de la croissance urbaine des pays en développement. Les institutions internationales en ont reconnu l’importance et ont massivement soutenu les programmes visant à l’accroissement de la sécurité foncière, à la protection des droits de propriété, à la sécurisation des investissements, à l’unification des marchés fonciers, à une valorisation plus performantes et transparente des valeurs foncières et à l’expansion de l’accès au crédit. Souvent, ces politiques ont été menées de manière stéréotypée.
L’objectif de ce travail n’est pas tant de comparer des objets similaires que de mettre en perspective différents contextes et pratique de réformes foncières. L’Éthiopie, l’Inde et la Mauritanie ont en commun d’être des pays à dominante rurale et pendant longtemps envisagés sous ce seul angle. Pourtant, la ville y prend une place croissante.
Les trois cas d’études permettent de voir comment est appréhendé un même cadre référentiel qui pose la sécurisation foncière au cœur de la lutte contre la pauvreté. Plusieurs types de villes (petites, secondaires, capitales) et formes d’urbain (zone centrale, quartiers périurbains, urbain diffus) ont permis de souligner quelques uns des enjeux que représente la titrisation dans les Suds. Le contexte urbain joue fortement. L’impact des politiques de titrement foncier dépend réellement de la taille de la ville et des formes urbaines
Notre rapport fait ressortir l’importance de la circulation à l’échelle internationale de politiques urbaines et « bonnes pratiques ». Bien souvent, les réformes appuyées par les bailleurs de fond ne font que se surimposer à des juridictions foncières déjà complexes, souvent coûteuses à respecter pour les habitants qui optent pour des pratiques plus informelles. La réforme sur le papier n’est que rarement suivie par la réforme en action.
Par ailleurs, les pratiques informelles qui perdurent ou se développent avec les nouvelles lois, montrent également que la sécurité foncière relève davantage d’un sentiment et d’une perception que de l’obtention d’un titre/papier distribué. Les habitants continuent de n’avoir qu’une confiance modérée envers ces nouvelles lois et en même temps, cherchent à s’y conformer et donc ici à bénéficier dans la mesure du possible d’un titre de propriété ou d’un droit d’occupation.
Les relations et négociations entre les fonctionnaires, les entrepreneurs et les habitants qui se sont enrichies d’un nouvel espace de négociation et de tractation autour de documents et de preuves d’occupation, d’un dossier de petits papiers, de factures, d’amendes, d’actes notariés… Les médiations politiques et l’intérêt électoral des quartiers concernés demeurent bien évidemment un élément clé de la régularisation.
La valeur foncière constitue l’obstacle majeur. Plus le foncier occupé vaut cher, mieux il est placé, moins les projets de titrement in situ projeté seront réalisés. La reconnaissance populaire se heurte à des ambitions plus spéculatives, et les modèles de partage de la rente par densification du quartier et promotion immobilière d’une partie des lots ne résolvent que très rarement ces contradictions. En revanche, dans des espaces urbains sans enjeux fonciers majeurs, la reconnaissance de l’occupation se pratique couramment sans qu’aucune réforme.
Mots-clés:
Urbaine ; pays en développement ; sécurité foncière ; pauvreté ; l'impact des politiques ; valeur foncière.
Note de synthèse : Document non disponible
Rapport de recherche : Document non disponible